Analitycy Banku Pekao SA przedstawili w jednym z ostatnich raportów sytuację na rynku nieruchomości. Jak czytamy w raportcie, NBP opublikował dane o cenach nieruchomości w IV kwartale zeszłego roku, które nie rewolucyjne, potwierdzają bowiem kontynuację trendów z ostatnich kwartałów i wystawiają dobre świadectwo naszej prognozie spadku cen nieruchomości mieszkaniowych.
Ceny (transakcyjne) spadły w 2025 r. Wg stanu na koniec roku, ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (RP) spadły o 0,8% r/r a na rynku wtórnym (RW) – o 0,4% r/r. Okres stabilizacji / minimalnych spadków cen transakcyjnych trwa od połowy 2024 r. Ostatnio byliśmy świadkami takiej sytuacji w IV kwartale 2014 r., RW – w III kwartale 2016 r.; obydwa rynki jednocześnie – II kwartał 2013 r. (!).
Ceny transakcyjne mieszkań (% r/r)
Źródło: NBP, Pekao Analizy
Ważniejszy jest jednak spadek realnych cen mieszkań (korygowanych o inflację) oraz wzrost dostępności cenowej mieszkań (spadek cen relatywnie do wynagrodzeń). Te pierwsze spadały w II połowie zeszłego roku o 3-3,5% r/r. Z kolei dostępność cenowa mieszkań wzrosła po raz szósty z rzędu. Powierzchnia mieszkania, którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej (a wiemy, że w końcówce roku płace rosły szybciej od oczekiwań) wzrosła o 11-12% (w zależności od rynku) i była w IV kwartale najwyższa od 2018 r. Oczywiście, większość mieszkań (zwłaszcza do użytku własnego) jest kupowana z wykorzystaniem kredytu, więc faktyczna dostępność mieszkań jest pochodną ich cen, wynagrodzeń, zdolności kredytowej i przeciętnego rozmiaru kupowanego mieszkania. Bardziej kompleksowe wskaźniki (np. IDM ZBP)
pokazują mniejszą skalę poprawy dostępności mieszkań, chociażby z uwagi na wyraźnie wyższy poziom stóp procentowych niż w latach 2018-2019. Stopy jednak wciąż spadają a warunki udzielania kredytów są rozluźniane, można mieć więc pewność, że szersze miary dostępności będą się jeszcze poprawiać.
Liczba mkw. mieszkania, którą można kupić za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej (wg cen transakcyjnych)
Źródło: Macrobond, GUS, NBP, Pekao Analizy
Prognoza Banku pekao Sa wskazuje na rychłe, choć niezbyt dynamiczne odbicie cen mieszkań – w naszej listopadowej aktualizacji prognozy wskazywaliśmy, że w końcówce 2026 r. ceny mieszkań mogą wzrosnąć o ok. 5% r/r. Czas na jej aktualizację przyjdzie w dalszej części roku. Warto pamiętać, że rynek boryka się z nawisem podażowym, który dopiero od niedawna jest rozładowywany (por. dane z portali ogłoszeniowych poniżej). To również sprawia, że aktywność w zakresie nowo rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych była w II połowie 2025 r. niezbyt żwawa. Sądzimy jednak, że konsensus jest tutaj zbyt pesymistyczny. Popyt pociągnie podaż.
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań (r/r)
Zobacz również: Zgierz: Zmień zlecenie na nowe, wyższe stawki za odbiór odpadów komunalnych
